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[城事] 深圳一次性挂牌16宗宅地!限价上调是好是坏?

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发表于 2022-7-10 18:16:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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7月5日,深圳年内第二次集中供地挂牌,此次共16宗住宅用地,总土地面积约33.29公顷,总建筑面积约179.85万㎡,于8月4日10:00出让,总起始价高达349.8亿

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其中,南山前海1宗地宝安4宗地,龙华3宗地,龙岗4宗地,光明2宗地,坪山2宗地。

本次出让依旧沿用“三限三竞”出让规则,地块全部为限价地块,其中前海地块,售限均价为10.71万/㎡,为本次出让的16宗地中限销售均价最高的宗地。

需要注意的是,本次集中供地有两大亮点。

第一,本次供地共推出16宗住宅用地,辐射多个热门板块,如前海、宝安中心区、碧海等,无疑是开发商争夺的重点。

第二,本次部分用地限价上调,让开发商的利润有了保证,更有利于开发商拿地的积极性,但房价上涨后购房者是否愿意买单将变成问号!

特别是有的宗地限价上调后,价格明显高于周边在售项目,甚至有可能引发二手房水涨船高,从而造成对刚需群体不友好的局面,面对这样一种情况,房企是否依然有充足的信心拿地,答案仍需8月4日来揭晓!

下面我们来看看16宗地块的具体情况。

前海1宗

南山前海街道T102-0410宗地,限售均价10.71万/㎡

T102-0410宗地位于前湾片区九单元06街坊,纯二类居住用地,占地面积约2.42万㎡,建筑面积11.93万㎡,挂牌起始价44.6亿,最高限价51.29亿元,建成后普通商品住房销售限价(均价)为10.71万/㎡

目前,该地块附近有前海润峯府、龙光前海天境花园2个项目,前者2021年12月入市时备案均价为11.1万/㎡,推出743套房源,约11小时售罄;后者于2021年1月入市,均价11.2万/㎡。若按照装修费6000元/㎡来算,T102-0410商品房带精装均价为11.31万/㎡,差距非常小。若以前海润峯府“日光”为参考,T102-0410宗地已然具备“网红盘”的先天条件,有望引起开发商激烈争夺!

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宝安4宗

宝安西乡A104-0147宗地 ,限售均价7.433万/㎡

A104-0147宗地位于宝安西乡街道,纯二类居住用地,占地面积1.68万㎡,建筑面积6.73万㎡,起拍总价19.1亿,最高限制地价21.96亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为7.433万/㎡

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目前,该地块隔壁的华丰前海湾项目政府参考单价就达到了8.41万/㎡,5月成交的一套约176.6㎡的法拍房单价达到了8.79万/㎡,二手房实际成交价会更高,倒挂空间明显,再加上1公里内有西乡中学高中部、深圳恒生医院、地铁5号线碧海湾站、红树林外国语小学、碧海小学等完备生活配套,将成为深圳购房者“打新”的优选!

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5月30日深圳法拍房成交

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宝安新安A001-0212宗地,限售均价8.86万/㎡

A001-0212宗地位于宝安区新安街道,商业用地+二类居住用地,占地面积1.52万㎡,建筑面积10.38万㎡,起拍总价28.29亿,最高限制地价32.53亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为8.86万/㎡

该地块紧邻广深沿江高速,1公里内有地铁11号线宝安站、海韵学校、新安中学等配套,周边第五大道二手房成交价12万出头、深业新岸线二手房成交价11万左右,即便算上装修费,依然存在明显的倒挂空间,仍将是开发商争夺的重点!

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宝安新安A003-0434宗地,限售均价8.86万/㎡

A003-0434宗地位于宝安新安街道,纯二类居住用地,占地面积0.98万㎡,建筑面积5.34万㎡,起拍总价16.65亿,最高限制地价19.14亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为8.86万/㎡

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该地块位于宝中中心位置,地段非常好,周边有新安中学(初中部+高中部)、宝安区妇幼保健院、宝安体育中心等醇熟配套,1公里内还有地铁1号线宝体站、地铁11号线宝安站,是“双地铁”物业,周边二手房市场和A001-0212宗地一致,普遍在10万+,是值得开发商重点攻克及购房者打新的地块。

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宝安沙井A301- 0586宗地,限售均价4.795万/㎡

A301- 0586宗地位于宝安区沙井街道,纯二类居住用地,占地面积3.785万㎡,建筑面积15.14万㎡,起拍总价26.98亿,最高限制地价31.02亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为4.795万/㎡

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该地块紧邻海上田园,拥有地处海洋新城的区域优势,且片区住宅项目极少,将于今年底推出的云海臻府便在该地块附近,限价4.61万/㎡,价格差距并不大,该地块后续前景如何,或许可从云海臻府的销售情况来判断!

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龙华3宗

龙华民治A806-0400宗地,限售均价7.245万/㎡

A806-0400宗地位于龙华区民治街道,纯二类居住用地,占地面积1.2万㎡,建筑面积7.2万㎡,起拍总价19.39亿,最高限制地价22.29亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为7.245万/㎡

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该地块位于龙华深圳北站附近,之前拍地的保利招商龙誉就在旁边,限价7.05万/㎡,价格上后者更占据优势。

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龙华民治A806-0401宗地,限售均价7.245万/㎡

A806-0401地块位于龙华区民治街道,商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地,占地面积5.7万㎡,建筑面积45.83万㎡,起拍总价79.69亿,最高限制地价91.64亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为7.245万/㎡

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该地块距离深圳北站较近,和A806-0400位于同一片区,但体量更大,综合配套更多,更占据优势。

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龙华民治A818-0479宗地,限售均价7.33万/㎡

A818-0479宗地位于龙华区民治街道,纯二类居住用地,占地面积0.89万㎡,建筑面积4.48万㎡,起拍总价10.07亿,最高限制地价12.73亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为7.33万/㎡

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该地块位于龙华民治成熟地段,紧挨金地上塘道,附近有星河传奇、莱蒙水榭春天等项目,于本月2号开放样板间的中海闻华里限价6.98万/㎡,显然价格上更占据优势,因此该地块性价比一般。

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龙岗4宗

龙岗宝龙G02409-0004宗地,限售均价3.917万/㎡

G02409-0004宗地位于龙岗区宝龙街道,纯二类居住用地,占地面积0.77万㎡,建筑面积3.3万㎡,起拍总价3.87亿,最高限制地价4.45亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为3.917万/㎡

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该地块处于龙岗与坪山交界处位置,旁边的金众蓝钻项目政府参考单价只有3.03万/㎡,这意味着算上装修价格,G02409-0004宗地单价至少高出周边1万!如此差距,市场是否会为其买单,得打上一个问号了。

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龙岗龙城G01009-0006宗地,限售均价4.4563万/㎡

G01009-0006宗地位于龙岗区龙城街道,纯二类居住用地,占地面积0.73万㎡,建筑面积3.3万㎡,起拍总价3.87亿,最高限制地价3.87亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为4.4563万/㎡

该地块位于龙岗中心城,生活配套无需担心,周边有天健郡城、城建御府名筑等项目,但二手房指导价都在3.8-3.9万/㎡左右,性价比较低。

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龙岗龙城G01048-0153宗地,限售均价5.24万/㎡

G01048-0153宗地位于龙岗区龙城街道,纯二类居住用地,占地面积2.93万㎡,建筑面积15.34万㎡,起拍总价25.54亿,最高限制地价29.37亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为5.24万/㎡

该地块位于大运板块,周边配套较为醇熟,有港大附属龙飞学校、龙岗区中医院等,未来还有23号大运北站,生活十分便利。不过附近有深铁大运地铁综合项目限价仅5.08万/㎡,价格小占优势。

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龙岗龙岗G01126-0090宗地,限售均价3.95万/㎡

G01126-0090宗地位于龙岗区龙岗街道,纯二类居住用地,占地面积1.87万㎡,建筑面积9.5万㎡,起拍总价14亿,最高限制地价16.15亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为3.95万/㎡

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该地块周边二手房指导价在3.8万/㎡左右,目前来看也是性价比偏低。

光明2宗

光明凤凰A503-0096宗地,限售均价4.89万/㎡

A503-0096宗地位于光明区凤凰街道,纯二类居住用地,占地面积1.89万㎡,建筑面积11.356万㎡,起拍总价21.13亿,最高限制地价24.29亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为4.89万/㎡

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该地块位于光明城高铁站附近,教育资源不错,除了凤凰小学外,还有规划中的九年一贯制学校、18班幼儿园以及在建的12班幼儿园等。目前,周边有多个地块,如华润宗地A503-0095限价4.89万/㎡、中海观园限价4.44万/㎡中海观园价格优势最明显

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光明公明A642-0506宗地,限售均价4.72万/㎡

A642-0506宗地位于光明区公明街道,纯二类居住用地,占地面积2.1万㎡,建筑面积10.52万㎡,起拍总价14.43亿,最高限制地价16.59亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为4.72万/㎡

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该地块周边配套一般,且附近深业云筑备案均价为4.68万/㎡,算上开盘93折只需要4.35万/㎡,开盘当天去化率仅为28%,目前仍在持续打折销售,可见该地块不仅性价比低,恐同样面临难卖的局面。

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坪山2宗

坪山G12314-8038宗地,限价均价3.75万/㎡

G12314-8038宗地位于坪山区石井街道,纯二类居住用地,占地面积1.6万㎡,建筑面积8万㎡,起拍总价8.87亿,最高限制地价10.2亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为3.75万/㎡

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该地块就位于前不久开盘的燕澜和鸣旁,后者开盘推出459套住宅,均价4万/㎡(带精装),我们特地查了一手房源销售数据,已签认购书26套、已备案27套去化率很低,可见该地块恐同样难卖。

坪山石井G13305-0046宗地,限售均价3.75万/㎡

G13305-0046宗地位于坪山区石井街道,二类居住用地+道路用地,占地面积3.1万㎡,建筑面积11.4万㎡,起拍总价11.19亿,最高限制地价12.86亿,建成后普通商品住房销售限价(均价)为3.75万/㎡

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该地块位于坪山深圳技术大学东侧,1公里内有在建的16号线技术大学站,由于和燕澜和鸣、G12314-8038宗地处于同个片区,估计后续销售情况类似。

看完这16宗住宅用地,估计下一阶段深圳楼市还是“西热东冷”+“豪宅好卖刚需难卖”的局面,因为西边的多是倒挂明显、性价比高且偏向豪宅的地块,而东部则多是限价高于周边二手房指导价、性价比偏低且明显针对刚需的地块。

由此来看,限价上调明显对西部更有利,因为东部多个板块本就成交低迷,去化特别依靠三级市场转介,如今限价上调,虽体现政府稳房价意图,但是很可能加剧刚需购房者对价格的抗拒!当然,后续去化究竟如何,一切还看政府意图和购房者的预期之间的博弈。


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